Chambre plénière de la Cour de cassation, 22 décembre 2023, n° 20-20.648
Prolongation du « bouclier Loyer » jusqu’au 31 mars 2024
attention à la méthode de calcul du volume du logement au regard des règles de décence du décret du 30 janvier 2002
attention à la prescription des demandes de paiements
Non répond l’avocat, qui connait par cœur la jurisprudence bien établie de la Cour de cassation sur le sujet de la recevabilité des modes de preuve. Et bien depuis le 22 décembre 2023, la réponse à cette question va peut-être devoir changer. Un cadeau aux resquilleurs la veille de Noël ? Pas si sûr.
Les faits sont simples : un employeur licencie l’un de ses employés pour faute grave en raison de propos tenus lors d’une réunion. L’employé conteste le licenciement, ce à quoi l’employeur répond en versant aux débats un enregistrement sonore effectué à l’insu de l’employé. La Cour d’appel écarte cette pièce comme ayant été acquise de manière déloyale. Et puisqu’il s’agissait de la seule preuve des propos incriminés, le licenciement est jugé sans cause réelle et sérieuse. L’employeur se pourvoit en cassation. La chambre plénière de haute juridiction casse l’arrêt de la Cour d’appel :
« Il y a lieu de considérer désormais que, dans un procès civil, l'illicéité ou la déloyauté dans l'obtention ou la production d'un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi ».
Deux restrictions sont donc posées par la cour : 1/ Que cette preuve soit indispensable ; 2/ que l’atteinte aux droits fondamentaux de l’autre partie soit proportionnée.
Reste à voir maintenant comment les tribunaux vont s’emparer de cette nouvelle position de la Cour de cassation, rendue sous l’impulsion de la Cour européenne des droits de l’homme… Reste aussi à ne pas oublier que le fait de verser aux débats une pièce obtenue de manière déloyale peut donner lieu à des dommages et intérêts en indemnisation de l’atteinte portée à l’un de ses droits fondamentaux, comme par exemple la vie privée. Aussi faudra-t-il être sûr de remplir les deux conditions posées par la Cour de cassation avant de tenter l’aventure
Face à l’augmentation des indices de référence en matière locative dans un contexte inflationniste devenu inquiétant, le législateur avait adopté ce mécanisme dit « du bouclier loyer » au terme de la loi du 16 août 2022. Il s’agissait de plafonner à 3,5 % (pour la métropole) l’augmentation de l’IRL (Indice de référence des loyers) et de l’ILC (Indice des loyers commerciaux). Les baux d’habitation et une partie des baux commerciaux étaient donc concernés (avec des plafonds en termes de nombre de salariés pour les entreprises).
A titre d’exemple, L’indice des loyers commerciaux s’établissait à une base de 120,61 au 1er trimestre 2022, puis à 128,68 au même trimestre un an plus tard, soit une augmentation de plus de 6,5 %.
Ce mécanisme est donc maintenu au moins jusqu’au 31 mars 2024, au même plafond de 3,5 % en année glissante.
Ce n’est pas une nouveauté ; La responsabilité des professionnels de l’immobilier est de plus en plus recherchée. Nouvelle illustration dans un arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux du 22 mai 2023, n° 21/06511.
Un bailleur donne un local en location à usage d’habitation. La gestion locative est confiée à un professionnel, y compris avec pour mission d’installer un locataire. Le professionnel s’interroge sur le caractère décent du logement au regard de sa petite surface (8,49 m²), mais considère que les critères du décret de 2002 sont remplis puisque le volume de l’appartement est de plus de 20 m3 (deuxième critère alternatif posé par le décret).
Le gestionnaire se persuade de la légitimité de sa position à la lecture du Code de la construction et de l’habitation : « Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond » (article R 11-2 devenu R 156-1). Non soulignent justement les magistrats : l’article 4 du décret de 2002 vise le volume de la pièce principale uniquement, et pas de l’ensemble du logement. Le gestionnaire est condamné à rembourser l’intégralité des loyers payés, et le bailleur intégralement exonéré, considérant qu’il avait légitimement fait confiance à un professionnel.
Dans un arrêt du 25 mai 2023, n° 21-23.488, La Cour de cassation vient de rappeler que le délai de prescription en matière de règlement du prix courrait à partir de chaque échéance appelée, au fur et à mesure de l’avancement de la construction, et non pour l’ensemble à compter de la livraison. Cette décision est à mettre en parallèle avec l’actualité jurisprudentielle importante en matière de point de départ de la prescription des demandes de paiement dans le cadre des marchés privés de travaux.
Les arrêts des 19 mai 221 et 1er mars 2023 respectivement rendus par les 1ère et 3ème chambres de la Cour de cassation ont uniformisé les choses à ce titre : la prescription court à compter de l’achèvement des travaux. Le contrat de VEFA ayant la particularité d’être à la fois une vente et un contrat portant engagement à réaliser une prestation de travaux, il n’est pas étonnant que la jurisprudence de la Haute juridiction en matière de point de départ du délai de prescription dans les marchés de travaux rejaillisse sur ce contrat hybride.
La portée de cette décision est importante quand on sait qu’en matière de contrat avec un consommateur, le délai de prescription n’est que de 2 ans.